نکات حقوقی خرید و فروش ملک

چکیده :

گاهی اوقات خریدار ملک توجهی به تطابق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک ندارد. این سهل انگاری، احتمال ایجاد مشکلات حقوقی و قضایی را افزایش می دهد و افراد را درگیر خرید و فروش ملک مشکل دار می کند. بازدید از ملکی که قرار است خریداری شود، از جمله مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک به حساب می آید.

قبل از اقدام برای خرید یا فروش خانه باید نکات حقوقی خرید و فروش ملک را بدانیم. چون شاید یک واژه و اصطلاح نامفهوم و اشتباه در متن قرارداد باشد که ما را خانه خراب کند و دارایی‌مان را از بین ببرد.

آگاهی از نکات حقوقی خرید و فروش ملک به ما کمک می کند که فریب کلاهبرداران بازار مسکن را نخوریم. همچنین در این شرایط از خرید و فروش ملک مشکل دار جلوگیری می شود و میزان اطمینان از سلامت معامله افزایش می یابد.

احراز مالکیت فروشنده خانه

یکی از مهمترین نکات حقوقی در خرید خانه این است که از مالکیت فروشنده مطمئن شویم. بررسی اسنادی که فروشنده ملک در دست دارد یکی از راه های کسب اطمینان است.

اگر ملک مورد نظر سند رسمی داشته باشد، باید توجه کنیم که مشخصات فروشنده با اطلاعات هویتی داخل سند برابر باشد. بنابراین اصالت و درستی همه برگه ها و اسناد باید با دقت بررسی شود.

تعداد زیادی از وکلا معتقدند که احراز مالکیت فروشنده مهمترین نکته در بین نکات حقوقی خرید و فروش ملک است. یعنی فروشنده باید از نظر قانونی مالک باشد نه اینکه ملک شخص دیگری را  بفروشد. 

همچنین اگر قصد خرید ملکی را داریم که مالکیتش برای چند نفر است، باید همه مالکان در زمان فروش حضور یابند و رضایت دهند. در غیراینصورت شاید در دام خرید و فروش “مال غیر” گرفتار شویم.

در ماده ۲۲ قانون ثبت آمده است که دولت فقط کسی را به عنوان مالک اصلی می شناسد که ملک در دفتر قانونی به نام او ثبت شده یا به او منتقل گردیده است. بنابراین خرید و فروش ملک مشکل دار و بدون سند، مشمول حمایت های قانونی نمی شود.

اختیار فروشنده برای فروش ملک

شخصی که برای فروش ملک اقدام می کند یا خودش مالک اصلی است یا اینکه طبق قانون دارای وکالت نامه فروش ملک است.

این یکی از مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک است که اگر کسی با ارائه وکالت نامه برای فروش ملک به ما اقدام کرد باید حتما از صحت و اصالت مدارک او اطمینان حاصل کنیم.

مالک اصلی باید در متن وکالت نامه، به طور مشخص و دقیق اختیار فروش خانه را به وکیل خود داده باشد؛ در غیراینصورت نباید با دیگران وارد معامله خرید و فروش ملک شد.

درباره فروش ملک با وکالت نامه باید توجه کنیم که شاید فروشنده قبلا طی قراردادی ملک را به افراد دیگر فروخته باشد. این یکی از شیوه های کلاهبرداران است که برخی املاک را به صورت وکالتی به چند نفر می فروشند.

در گذشته افراد کلاهبردار یک ملک را به چند نفر می‌فروختند. برای جلوگیری از چنین اتفاق‌هایی باید بعد از نوشتن مبایعه‌ نامه، آن را در سیستم جامع املاک کشور ثبت کنید تا برای آن کد رهگیری صادر می‌شود. سیستم جامع ثبت املاک کشور سراسری است و استفاده از آن می‌تواند شما را از صحت معامله مطمئن کند.

نکات حقوقی خرید و فروش ملک 2

یکسانی مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک

گاهی اوقات خریدار ملک توجهی به تطابق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک ندارد. این سهل انگاری، احتمال ایجاد مشکلات حقوقی و قضایی را افزایش می دهد و افراد را درگیر خرید و فروش ملک مشکل دار می کند.

بازدید از ملکی که قرار است خریداری شود، از جمله مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک به حساب می آید. خریدار باید از شرایط ظاهری ملک اطلاع یافته و از واقعی بودن مشخصاتی که در سند قید شده است مطمئن شود. 

بررسی پارکینگ، حیاط، پشت بام، نشانی ملک، پلاک ثبتی، کدپستی و دیگر شرایط ملک، موضوع بسیار مهمی است که قبل از خرید باید به آن توجه شود. زمانی که خریدار از یکسان بودن مشخصات واقعی ملک و مشخصات سندی آن مطمئن شد، می تواند با مشورت وکیل برای خرید آن اقدام کند.

در رهن نبودن ملک

توقیف نبودن و در رهن نبودن خانه یکی دیگر از نکات حقوقی خرید و فروش ملک است و اصطلاحا می گویند ملک باید آزاد باشد. معامله ملکی که توسط مراجع قضایی و قانونی توقیف شده ممنوع است اما برخی کلاهبرداران، مردم را در دام خرید و فروش ملک مشکل دار گرفتار می کنند.

البته می توان برای ملکی که در رهن یا توقیف است مبایعه نامه تنظیم کرد اما  برای تنظیم سند رسمی حتما باید مراحل قانونی طی شود.

یکی از راهکارهای قانونی برای خرید و فروش ملک رهنی و توقیفی این است که خریدار کل بهای خانه را به فروشنده نمی پردازد بلکه بخشی از پول را برای فک رهن به طلبکاری که ملک در رهن آن است پرداخت می‌نماید.

پرداخت بدهی های ملک توسط فروشنده

بسیاری از خانه ها مقداری بدهکاری به نهادهای دولتی و عمومی همچون شهرداری، بیمه و مالیات دارند. از جمله نکات حقوقی خرید و فروش ملک این است که فروشنده باید این بدهکاری ‌ها را پرداخت و گزارش آن را به خریدار ارائه کند. 

اگر ملک بدون مجوز شهرداری ساخته شده باشد، فروشنده باید جریمه خود را بپردازد. در غیر این صورت نمی‌تواند آن را بفروشد. همچنین برای معامله هر ملک باید چهار درصد از قیمت آن به دارایی پرداخت شود. البته معمولا این مبلغ بین فروشنده و خریدار تقسیم می ‌شود.

نکات حقوقی خرید و فروش ملک 3

تعیین تکلیف مستاجر

اگر قصد خرید ملکی را دارید که مستاجر در آن ساکن است، منع و مشکل قانونی نخواهید داشت اما بهتر این است که درباره مدت زمان قرارداد اجاره با مستاجر و فروشنده صحبت کنید تا بعدا دچار مشکل نشوید.

نکته دیگر این است که در موارد اندک، خریداران توجه ندارند که ملک در اجاره است و حتی فروشنده هم اشاره ای به این موضوع نمی کند. در چنین مواقعی خریدار بلافاصله بعد از خرید ملک با موضوعات حقوقی و قانونی مواجه خواهد شد.

انتقال سند

تاریخ انتقال سند در مبایعه‌ نامه مشخص می‌ شود و براساس آن طرفین باید در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند حاضر شوند. همچنین فروشنده باید مدارک هویتی را همراه با استعلام‌ هایی که از نهادهای قانونی همچون شهرداری و دارایی دریافت کرده است به دفترخانه تحویل دهد.

برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل، بهتر است از مشاورین حقوقی سیدوک راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید تا به بهترین شکل ممکن معامله ملک خود را انجام دهید. همچنین برای آگاهی بیشتر پیشنهاد می‌کنیم تجربه و سؤالات خود در زمینه معامله ملک را با مخاطبان سیدوک در میان بگذارید.

 

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: ۲ میانگین: ۵]
برچسب ها :

۲ دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

امتیاز مطلب:

امتیاز شما به این مطلب

آخرین مطالب

فهرست