فسخ قرارداد و ریزه کاری هایش

چکیده:

هر قراردادی یک معادله حقوقی است که یک یا چندین مجهول برای حل کردن دارد. فسخ قرارداد نکات و جزییاتی دارد که می تواند شما را سر در گم کند. اگر به هر دلیلی می خواهید قراردادی را به هم بزنید تمام شرط و شروط را با زبان بسیار ساده در این مقاله نوشتیم. خواندنش توصیه می شود.

فسخ قرارداد یکی از مواردی است که امروزه زیاد به آن بر مخوریم یا خودمان یا اطرافیان قراردادی بسته و بنا به مشکلاتی و فسخ کرده ایم. اما آیا از نکات حقوقی فسخ در معامله آگاه هستید؟

تصمیم می گیری ماشین بخری. بین ۲۰ تا ماشین یکی را انتخاب می کنی که نه رنگ دارد نه تصادف. با فروشنده به توافق می رسی و قیمت را تمام می کنی. با خیال راحت و رویای ماشین دار شدن می روی خانه. بین اهل منزل شیرینی پخش می کنی و قول می دهی شام فردا را با ماشین دربند می خورید. منتظر فردا و قرار محضر می مانی.

صبح  سرحال و قبراق خودت را می رسانی محضر، اتفاقی متوجه می شوی سقف ماشین کامل رنگ شده و فروشنده به شما نگفته. دل چرکین، معامله را به هم می زنی. در اصطلاح فسخ می کنی. 

در این مقاله می خواهیم توضیح دهیم فسخ کردن معامله یعنی چی و شامل چه موارد و بندهایی می شود که دانستن آنها حتما یک جایی در زندگی به کارتان می آید.

فسخ در فرهنگ لغت به معنی نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است. اما در دنیای حقوق، پایان دادن قرارداد توسط یکی از دو طرف قرارداد یا در برخی موارد توسط شخص ثالث را فسخ قرارداد می گویند.

یکی از مواردی که باعث از بین رفتن تعهدات قراردادی می شود، اراده یکی از طرفین قرارداد است که در قانون نوعی ایقاع است. یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ  را اعمال کند بدون اینکه نیازی به رضایت طرف مقابل باشد. می توان گفت فسخ قرارداد از حقوق مالی است چون با انجام آن مال به دست می آید. 

مثال: اگر مشتری در قرارداد خرید یا فروش با استفاده از این حق، عقد را فسخ کند و مبلغ پرداخت شده به او برمی گردد. به همین دلیل حق فسخ هم مانند سایر حقوق به سبب قرارداد یا خود به خود می تواند مورد انتقال قرار گیرد.

فسخ قرارداد و ریزه کاری هایش 2

انواع فسخ قرارداد

ماده ۳۹۶ قانون مدنی ده مورد در نظر گرفته که خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی را فسخ کنند.

  1. خیار مجلس 
  2. خیار حیوان
  3. خیار شرط
  4. خیار تاخیر ثمن
  5. خیار رویت و تخلف وصف
  6. خیار غبن 
  7. خیار عیب 
  8. خیار تفلیس
  9. خیار تبعض صفقه
  10. خیار تخلف شرط

خیار در قانون مدنی یعنی اختیار فسخ معامله. حق فسخ عقد لازم هم معنی می دهد.

خیار مجلس

وقتی دو نفر با هم قرارداد ببندند تا زمانی که کنار هم باشند می توانند معامله را به هم بزنند. قانون مدنی به این نوع فسخ، خیار مجلس می گوید.

خیار حیوان

اگر مورد معامله حیوان باشد مثلا فروشنده یک راس گاو بفروشد و خریدار پول را پرداخت کرده،  از روز معامله تا ۳ روز، خریدار حق فسخ معامله دارد.

نکته: حق به هم زدن معامله، مخصوص کسی است که از معامله ضرر می بیند. 

خیار شرط

گاهی طرفین، اختیار فسخ معامله را برای خریدار یا فروشنده یا هر دو در قرارداد می آورند. 

مثال: ممکن است در قرارداد شرط شود خریدار یک ماه از تاریخ قرارداد حق فسخ داشته باشد. 

مهم: در این نوع فسخ، حتما باید مدتی که خریدار حق فسخ دارد مشخص شود. ضمنا در این نوع فسخ طرفین معامله می توانند اختیار فسخ معامله را به شخص دیگری بدهند.

خیار تاخیر ثمن

وقتی چیزی که مورد معامله است یک مال معین باشد یعنی مثل و مانند نداشته باشد، مثل ماشینی که می خواهیم بفروشیم و صفر نیست و برای پرداخت پول یا تحویل ماشین، مدت تعیین نشده و سه روز هم از تاریخ قرارداد بگذرد و هیچ یک  از خریدار و فروشنده به تعهد خود عمل نکرده باشند، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

نکته کلیدی: تاخیر ثمن برای همه قراردادها وجود ندارد. 

خیار ما یفسد لیوم

اگر مورد معامله چیز فاسد شدنی باشد مثل میوه و سبزی که کمتر از سه روز فاسد یا کم قیمت می شود، خیار تاخیر ثمن از تاریخی که جنس رو به فساد یا کم شدن قیمت می رود اعمال می شود.

خیار رویت و تخلف وصف

اگر خریدار بدون اینکه مورد معامله را دیده باشد آن را از روی وصف و تعریف خریده باشد اما بعدا معلوم شود مورد معامله مطابق آن تعریف و وصف نیست حق دارد معامله را به هم بزند.

مثال: دراین نوع فسخ ممکن است فروشنده  به خریدار بگوید باغم که درختان زیاد و خوبی دارد به  تو به فلان مبلغ می فروشم و خریدار قبول کند. بعد از خرید برود و ببیند درختان باغ زیاد یا باارزش و اصلا مطابق تعریف فروشنده نیست. در این صورت خریدار حق دارد قرارداد را فسخ کند.

خیار غبن

خیلی مواقع اتفاق می افتد که افراد در زمان قرارداد از قیمت آگاهی ندارند اما مجبور به معامله کردن هستند. اگر یکی از طرفین در هنگام معامله، غبن فاحش داشته باشد(به مبلغ زیاد ضرر کند) حق دارد قرارداد را به هم بزند. غبن فاحش آن است که از نظر عرف، قابل مسامحه و گذشت نباشد.

تعریف غبن 

دو طرف معامله می کنند. با توجه به نوسان قیمت ها از قیمت واقعی آگاه نیستند. ممکن است یکی ارزان بفروشد و دیگری گران تر از قیمت عادلانه بخرد، در این صورت می گویند مغبون شده است.

خیار عیب

خیار عیب موردی است که مورد معامله در حین قرارداد عیبی داشته و طرف مقابل از آن بی اطلاع بوده است. در این موارد طرفی که مال معیوب را دریافت کرده دو حق انتخاب دارد:

  • می تواند معامله را به هم بزند.
  • یا تفاوت قیمت مال عیب دار و سالم را از فروشنده بخواهد.

خیار تدلیس

تدلیس یعنی کاری کنیم که باعث فریب دیگری شود. تدلیس مصداق ضرب المثل معروف “طوطی را رنگ کردن و جای قناری فروختن” باشد.

اگر فروشنده خریدار را فریب دهد و تدلیس کند، خریدار می تواند معامله را به هم بزند. حتی اگر خریدار به جای پول، مال معین به فروشنده بدهد و خریدار در آن مال تدلیس کند، در این صورت فروشنده حق فسخ دارد.

خیار تبعض صفقه

صفقه یعنی عقد، معامله و معنای دیگر آن کالا است. تبعض یعنی تکه تکه شدن.

تبعض صفقه یعنی یک عقد دو تکه می شود و یک قسمت عقد می پرد.

مثال: شخصی دو تا ماشین می فروشد به فلان مبلغ و برای هر کدام از ماشین ها قیمت جداگانه تعیین نمی شود. معلوم می شود یکی از ماشین ها مال دیگری بوده و فروشنده گفته صاحب مال نیست اما آن را فروخته. صاحب خودرو معامله فروشنده را تایید نمی کند. بنابراین معامله یکی از خودرو ها باطل است. در این صورت می گوییم معامله تکه تکه شده است. معامله نسبت به ماشین دیگری، باطل و نسبت به ماشین صاحب اصلی صحیح است. حالا خریدار که دو تا ماشین را می خواست می تواند نسبت به قسمتی که صحیح است معامله را به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند یا نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده پول خود را پس بگیرد.

خیار تخلف از شرط

گاهی در معامله علاوه بر اصل معامله شرطی آورده می شود. در صورتی که یکی از طرفین از این شرط تخلف و تخطی کند طرف دیگر، حق فسخ معامله دارد.

فسخ قرارداد و ریزه کاری هایش 3

شرایط فسخ قرار داد مبایعه نامه

قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است. این حق را خیار گویند که شامل ۱۰ موردی است که بالا توضیح داده شد.

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

اگر ساختمان پس از ساخته شدن با شرایط و اوصافی که در قرارداد پیش فروش قید شده است مطابقت نداشته باشد، در قانون پیش فروش ساختمان در مواردی، به پیش خریدار حق فسخ قرارداد داده شده که این مقرات با مقررات قانون مدنی متفاوت است.

مثال: اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار درج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار درج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد. اما طبق قانون پیش فروش ساختمان، اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی، بیشتر از ۵% کمتر از مساحت توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت دارد.

مهم: در صورت اضافه شدن مساحت ملک بیشتر از چیزی که در قرارداد پیش فروش نوشته شده است، اگر این مقدار تا ۵% مازاد بر مساحت قید شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند. ولی اگر مقدار اضافه شده بیش از ۵% مساحت باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.

نکات فسخ قرارداد اجاره

اگر معلوم شود مورد اجاره معیوب است مستاجر می تواند اجاره را فسخ ولی اگر مالک رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.
اگر مستاجر ملک تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ می شود ،  ۴ ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و دستور تخلیه ملک را از مراجع قضایی بگیرد. 

بهتر است بخوانید : خرید و فروش ملک ؛ قولنامه را قورت بده!

 

اگر مستاجر ملک را به مصرفی غیر از مواردی که در قرارداد اجاره آمده، درآورد به عنوان مثال از ملک مسکونی استفاده تجاری کند یا در استفاده از ملک، اعمال منافی اخلاق و شرع انجام دهد و نظم عمومی را به هم بزند، مالک می تواند قرارداد اجاره را فسخ و ملک را از مستاجر پس بگیرد.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد

  • کارت ملی
  • اسناد و قراردادهای مربوطه

مزایای داشتن وکیل فسخ قرارداد

داشتن وکیل در تمامی دعاوی توصیه می شود مخصوصا در هنگام فسخ قرارداد . به قول معروف کار را باید به کاردان سپرد.

چرا که تشخیص اینکه از کدام مسیر برای فسخ اقدام کنیم بسیار مهم و کلیدی و کار وکیل است. ممکن است در معامله ای هم خیار غبن باشد هم خیار عیب. ممکن است فسخ به سود فسخ کننده باشد. ممکن است نباشد. بنابراین بهتر است وکیل فسخ قرارداد که متخصص امور حقوقی  است وارد دعوا شود.

خیلی پیش آمده که بابت صرفه جویی در هزینه و پرداخت نکردن حق الوکاله، وکیل نمی گیریم. غافل از اینکه ممکن است به دلیل نداشتن دانش و آگاهی کافی، علاوه بر هزینه ای که گاهی بیشتر از حق الوکاله وکیل است را از دست می دهیم  و در پیچ و خم پیچیده دادگاه و روند دادرسی خسته و دلسرد می شویم.

پیش آمده ما اصرار بر فسخ قرارداد داریم در حالی که فسخ کردن معامله به نفع ما نیست و باید از ترفند دیگر حقوقی استفاده کنیم و نه فسخ. بنابراین نیاز به وکیل فسخ قرارداد داریم.

مجموعه وکلای پایه یک دادگستری ما در «سیدوک» با آشنایی کامل به تمام ریزه کاری های قانونی، لحظه به لحظه در کنارتان هستند تا کوچکترین حقی از شما ضایع نشود. ضرر مالی نبینید و وقت و انرژی تان را برای خانواده و کسب و کارتان ذخیره کنید. ما قانون را یاد گرفتیم تا شما آسوده زندگی کنید.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 2 میانگین: 5]

جهت ثبت درخواست خدمات مشاوره تلفنی و مشاوره حضوری کلیک کنید

برچسب ها

۲ دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

Average
5 Based On 1

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

امتیاز مطلب:

امتیاز شما به این مطلب

آخرین مطالب

دسته بندی موضوعات

فهرست