خرید و فروش ملک ؛ قولنامه را قورت بده!

چکیده:

خرید و فروش ملک از جمله معاملاتی است که باید مراحل آن را به خوبی بدانیم تا در هنگام یا بعد از عقد قرارداد و انجام معامله با مشکلات حقوقی مواجه نشویم. برخی از افراد به واسطه فعالیت‌های زیادی که در زمینه خرید و فروش ملک دارند با این بخش و قوانین آن به خوبی آشنا هستند، اما بخش قابل توجهی از جامعه شاید در طول زندگی خود به دفعات زیادی وارد معامله ملک نشوند. این افراد برای انجام صحیح کارها حتما به یک کارشناس ملک نیاز خواهند داشت.

خرید و فروش ملک از جمله معاملاتی است که باید مراحل آن را به خوبی بدانیم تا در هنگام یا بعد از عقد قرارداد و انجام معامله با مشکلات حقوقی مواجه نشویم. برخی از افراد به واسطه فعالیت‌های زیادی که در زمینه خرید و فروش ملک دارند با این بخش و قوانین آن به خوبی آشنا هستند، اما بخش قابل توجهی از جامعه شاید در طول زندگی خود به دفعات زیادی وارد معامله ملک نشوند. این افراد برای انجام صحیح کارها حتما به یک کارشناس ملک نیاز خواهند داشت. به همین دلیل در ادامه این مقاله قصد داریم تا شما را با روند معامله ملک بیشتر آشنا کنیم.

مراحل معامله ملک

شاید در زمینه خرید و فروش ملک آگاهی کامل نداشته باشید اما خوب می‌دانید که برای معامله ملک، یک نفر فروشنده است و دیگری خریدار. بنابراین هر معامله‌ای در زمینه خانه، مغازه و… صورت گیرد بین این دو طرف است.

۱. توافق بین خریدار و فروشنده ملک

اولین مرحله در معامله ملک، توافقی است که بین فروشنده و خریدار انجام می‌شود. خریدار با دیدن ملک و پسندیدن آن نظر فروشنده را برای عقد قرارداد جلب می‌کند. پس اولین توافق بین طرفین معامله برای نوشتن قولنامه صورت می‌گیرد. قولنامه یعنی فروشنده و خریدار برای معامله ملک مورد نظر به توافق رسیده‌اند و شرایط معامله مورد پذیرش هر دو طرف است.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چیست؟

همان‌طور که گفته شد «قولنامه» توافق اولیه‌ای است که بین دو طرف معامله محقق می‌شود و با مبایعه ‌نامه تفاوت چندانی ندارد. در اصل نام حقوقی قولنامه به مبایعه ‌نامه تغییر پیدا کرده است. در حقیقت قولنامه ارزش حقوقی ندارد و در صورت ارائه آن به دادگاه نمی‌توان آن را به عنوان یک مدرک رسمی در نظر گرفت. قولنامه یک سند غیررسمی است که قبل از رسمیت بخشیدن به معامله بین فروشنده و خریدار نوشته می‌شود و قابل قبول است.

اما مبایعه ‌نامه ارزش حقوقی دارد و دادگاه برای آن رسمیت قائل است. مبایعه ‌نامه این قدرت را دارد که در مسائل حقوقی از آن به عنوان یک مدرک رسمی استفاده کرد. مبایعه ‌نامه پیش از قرارداد رسمی شکل می‌گیرد تا در صورتی که یکی از طرفین قرارداد از شرایط مورد پذیرش سرباز زد طرف مقابل با مشکلات مختلف مواجه نشود.

در قولنامه یا مبایعه نامه باید به چه مواردی اشاره شود؟

برای رسمیت بخشیدن به مبایعه ‌نامه باید همه موارد مورد نیاز به‌طور کامل در آن ذکر شود. اما یک سری از این اطلاعات از اهمیت بالاتری برخوردار هستند و به هیچ وجه نباید از نبود آن‌ها چشم‌پوشی کرد.

  • مشخصات خریدار و فروشنده، مشخصاتی مانند آدرس، شماره تماس و مشخصات شناسنامه‌ای
  • مشخصات ملک مورد معامله مانند مکان کامل جغرافیایی، مشخصات ثبتی و متراژ خانه یا زمین مورد نظر
  • مبلغ مورد توافق هم باید به‌طور کامل در مبایعه‌نامه ذکر شود. در ضمن باید این مبلغ را به وجه رایج ایران یعنی ریال یا تومان بنویسند.
  • نحوه پرداخت هزینه توسط خریدار باید عنوان شود. یعنی واضح گفته شود که خریدار چه مقدار هزینه را در چه زمانی و تحت چه شرایطی باید به فروشنده پرداخت کند. همچنین زمان حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمی برای انتقال سند هم باید ذکر شود.
فسخ قرارداد چه شرایطی دارد؟

یکی از شرایطی که در مبایعه ‌نامه یا قولنامه در آن اشاره می‌شود شرایط انصراف یا فسخ قرارداد است. در هر معامله‌ای امکان تغییر نظر هر کدام از طرفین قبل از عقد قرارداد رسمی وجود دارد. به همین دلیل باید شرایطی در قرارداد وضع گردد تا فرد مقابل متضرر نشود.

برای مثال هر کدام از طرف‌های قرداد تا یک زمان معینی مهلت دارند که از قرداد خارج شوند و پس از آن مشمول پرداخت خسارت به طرف مقابل خواهند شد. مدت زمان و میزان خسارت پرداختی باید در قرداد ذکر شود.

شرایط فریب در قرارداد چیست؟

شاید در معاملات یا موضوعات حقوقی به کلمه خیارات برخورده باشید. این کلمه از اختیار برگرفته شده است. به همین دلیل به داشتن اختیار فسخ قرارداد خیارات می‌گویند. در مسائل حقوقی انواع خیارات داریم که برای مثال خیارات فاحش را برای شما عنوان می‌کنیم. خیارات فاحش یعنی ملکی که معامله کرده‌ام با آن ملکی که دیده‌ام بسیار فرق دارد.

در هنگام نوشتن مبایعه‌ نامه یا قولنامه دقت داشته باشید که خیارات لازم را از خود سلب نکنید.

نوشتن بعضی از جملات حقوقی که با آن آشنایی ندارید، می‌تواند حقوق قانونی شما را از بین ببرد. برای مثال اگر جمله اسقاط کافه‌ خیارات ولو خیار فاحش را درون قرارداد خود ذکر کنید حتی در صورتی که فریب خورده باشید، نمی‌توانید هیچ اقدام قانونی علیه کسانی که شما را فریب داده‌اند انجام دهید.

منصوبات و ملزومات را در قرارداد ذکر کنید

منصوبات و ملزومات هر ملکی باید در قرارداد ذکر شود. منصوبات و ملزومات شامل تمام وسایل و امکاناتی است که همراه ملک مسکونی، تجاری و … وجود دارد. کابینت، لامپ، لوستر، شوفاژ، موکت، تلفن و… از جمله مواردی هستند که باید به وجود آن‌ها در قرارداد اشاره شود. در صورتی که خریدار این موارد را ذکر نکند صاحب ملک می‌تواند خانه یا مغازه را بدون این امکانات تحویل دهد. برای این کار می‌توانید از یک کارشناس ملک هم کمک بگیرید.

یکی از مواردی که در مبایعه ‌نامه به آن توجه می‌کنند نحوه پرداخت هزینه‌ها است. در معامله یک ملک برخی هزینه‌ها را خریدار و بعضی دیگر را فروشنده باید پرداخت کند. برای مثال هزینه‌هایی مانند بدهی عوارض شهرداری، پرداخت قسط‌های وام، مالیات و … را فروشنده تا روزی که قرار است ملک را تحویل دهد باید پرداخت کند.

۲. گرفتن کد رهگیری از بنگاه‌های معاملات ملکی

در گذشته افراد کلاهبردار ملکی را به چند نفر می‌فروختند. برای جلوگیری از چنین اتفاق‌هایی باید بعد از نوشتن مبایعه‌ نامه به بنگاه‌های معاملات ملکی و کارشناس ملک مراجعه کنید و آن را در سیستم جامع املاک کشور به ثبت برسانید. بعد از این دیگر مشخصات فروشنده ملک، خریدار و ملکی که قرار است معامله شود در سیستم ثبت شده است و برای آن کد رهگیری صادر می‌شود. سیستم جامع ثبت املاک کشور سراسری است و استفاده از آن می‌تواند شما را از صحت معامله مطمئن کند.

معامله ملک

۳. مراجعه فروشنده ملک به دفترخانه اسناد رسمی

بعد از ثبت مبایعه ‌نامه در سیستم جامع املاک کشور، صاحب ملک باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و مدارک مورد نیاز را برای فروش ملک تهیه کند. این مدارک به شرح زیر است:

  • اصل و کپی سند یا بنچاق
  • اصل شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار به همراه کپی آن‌ها
  • اصل و کپی وکالت‌نامه
  • اصل و کپی مدرک پایان‌کار یا عدم خلافی شهردار؛ این بخش را برای زمین‌های دارای بنا و بدون بنا رعایت کنید.
  • برای آپارتمان‌ها البته با هماهنگی، باید صورت‌مجلس تفکیکی ارائه شود.
  • در صورتی که ملک وراثتی است باید اصل و کپی حصر وراثت موجود باشد. همچنین برای این قبیل ملک‌ها نیاز است اصل و کپی فرم مالیات بر ارث هم ارائه شود.

بعد از ارائه مدارک گفته شده توسط صاحب ملک، او باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند. بعد از ارائه مدارک ثبت وظیفه دارد تا مفاصاحساب را انجام دهد. یعنی استعلام بدهکاری‌های ملک در شهرداری، اداره دارایی و… بگیرد و نامه‌ای به فروشنده بدهد تا با آن بتواند مجوز انتقال سند را بگیرد.

شهرداری

در صورتی که ملک شما بدون مجوز شهرداری ساخته شده باشد، فروشنده باید جریمه خود را بپردازد. در غیر این صورت نمی‌تواند آن را بفروشد.

اداره دارایی

برای معامله هر ملکی باید چهار درصد از قیمت آن را به دارایی بدهید. البته در اکثر مواقع این مبلغ بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود.

بیمه

در صورتی که ملک معامله شده تجاری است نیاز دارید تا به بیمه هم مراجعه کنید. این بخش برای معامله و خرید آپارتمان و دیگر ملک‌های مسکونی نیاز نیست.

۴. انتقال سند

در مبایعه‌ نامه تاریخ انتقال سند مشخص می‌شود و طبق آن فروشنده و خریدار باید در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شوند تا انتقال سند را صورت دهند. در ضمن فروشنده ملک باید مدارک مورد نیاز را به همراه استعلام‌هایی که از شهرداری، دارایی و … گرفته است به دفترخانه اسناد رسمی تحویل بدهد. بعد از انجام مراحل گفته شده انتقال سند صورت می‌گیرد و معامله ملک انجام می‌شود.

کارشناس ملک

در صورتی که تصمیم به خرید یا فروش ملک دارید بهتر است که با یک کارشناس ملک در ارتباط باشید تا مشکلاتی پس از آن برای شما ایجاد نشود. کارشناس ملک توانایی قیمت‌گذاری و ارزیابی‌های دیگر در مورد ملک مورد نظر شما را دارد.

کارشناس رسمی ملک

برای ارزش‌گذاری به صورت رسمی بر روی یک ملک باید کارشناس رسمی ملک از طرف دادگستری حضور داشته باشد و ملک مورد نظر را ببیند. بعد از آن بر اساس معیارهای مختلف ارزش ملک مشخص می‌شود و از سند می‌توان برای اموری مانند دریافت وام و… استفاده کرد.

خرید ملک بدون سند

در صورتی که یک ملک بدون سند را خریداری کنید بعد از خرید و پرداخت پول همچنان مالکیت شما نسبت به آن ملک مجهول است و با چنین شرایطی شما وارد یک دعوای ملک خواهید شد.

با توجه به توضیحات بالا، متوجه شدیم که برای معامله و خرید ملک باید مراقب باشیم تا اشتباهی نکنیم؛ زیرا کوچکترین اشتباهی منجر به دردسر برای ما می‌شود. در معامله و خرید زمین مراقب باشید، چنین ملک‌هایی به علت شرایط متفاوتی که در سند دارند، ممکن است شما را دچار دردسر کنند.

برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل، بهتر است از مشاورین حقوقی سیدوک راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید تا به بهترین شکل ممکن معامله ملک خود را انجام دهید. همچنین برای آگاهی بیشتر پیشنهاد می‌کنیم تجربه و سؤالات خود در زمینه معامله ملک را با مخاطبان سیدوک در میان بگذارید.

 

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 0 میانگین: 0]

جهت ثبت درخواست خدمات مشاوره تلفنی و مشاوره حضوری کلیک کنید

برچسب ها

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

امتیاز مطلب:

امتیاز شما به این مطلب

آخرین مطالب

دسته بندی موضوعات

فهرست